주식 투자와 부동산 투자 중 나에게 맞는 투자는? 장단점/비교/분석
재테크로 부를 쌓는 방법에는 여러 가지가 있습니다.
주식, 부동산, 펀드, 외화매매(환테크), 은행 예적금, 채권 등등
이 중 한국인들이 가장 많이 실행하고, 가장 많은 관심이 있는
주식 투자와 부동산 투자의 특징, 장/단점을 알아보겠습니다.
참고로 저, 마이티 개미는 2개 투자를 모두 실제 제 돈으로 해봤습니다. (내돈내투)
<목차>
1. 주식투자
1.1. 투자방식
1.2. 주요 투자기준
1.3. 가격 폭락 시 대처방법
1.4. 투자 시 고려사항
2. 부동산투자
2.1. 투자방식
2.2. 주요 투자기준
2.3. 가격 폭락 시 대처방법
2.4. 투자 시 고려사항
3. 본인에게 맞는 투자방식은?
3.1. 성격: 느긋 vs 조급
3.2. 자금여력
3.3. 대인관계 능력
3.4. 현금필요 여부(feat. 환금성)
3.5. 부동산 정책/법률 해석 능력
3.6. 자산증식과 현금흐름 중에 더 중요한 것은?
4. 자신에게 적합한 투자를 찾는 방법
4.1. 본인 성향
4.2. 본인 능력
1. 주식투자
1.1. 투자방식
회사가 발행한 주식을 저가에 샀다가 고가에 파는 시세차익 방식이 대표적입니다.
이는 다시 투자(investing)와 매매(trading)로 나뉩니다.
두 방식 모두 배당을 받을 수도 있습니다.
1.2. 주요 투자기준
투자자(investor)는 기업의 가치입니다.
현재 가치보다 미래가치가 커질 것으로 판단되는 기업의 주식을 사야 합니다.
매매자(trader)는 종목의 차트입니다.
이평선, 거래량을 기반으로 상승 예상 종목을 추릴 수 있어야 합니다.
1.3. 가격 폭락 시 대처방법
손절과 추가매입(물타기)이 있습니다.
1.4. 투자 시 고려사항
재무제표의 건전성
가치투자자든 매매자든 곧 망할 기업에 투자하면 안 되니까요.
클 기업인지 판단
가치투자자에게 필요합니다.
가격이 오를만한 차트인지 필요합니다.
2. 부동산 투자
2.1. 투자방식
시세차익과 월세입니다.
주식과 달리 빈번한 Trading은 어렵습니다.
2.2. 투자기준
부동산의 가치입니다.
다른 부동산 말고 이걸 왜 샀는지, 확실히 설명할 수 있어야 합니다.
2.3. 가격 폭락 시 대처방법
손절과 월세 받으며 버티기가 있습니다.
단, 대세 하락 시에 손절마저도 쉽지 않습니다.
왜? 매수자를 구하기가 어려우니까요.
2.4. 투자 시 고려사항
2.4.1. 사려는 물건의 건전성
위치도 중요하고, 직접 가서 보고 하자는 없는지 꼭 확인해야 합니다.
2.4.2. 세금
예를 들어, 매입 후 2년 이내에 팔면 양도세가 시세차익의 60% 이상 붙기도 합니다.
2.4.3. 대출
현금여력이 아주 많지 않은 이상, 분양 아파트 살 때 대출은 필수입니다.
3. 본인에게 맞는 투자 방식은?
본인의 여러 특징 각각을 기준으로 그에 어울리는 투자 방식을 추천드리겠습니다.
3.1. 성격: 느긋 vs 조급
느긋한 성격이라면 부동산, 주식 가치투자가 제격입니다.
일단 부동산은 호흡이 매우 깁니다.
즉, 부동산을 산 이후에 비과세로 팔려면, 최소 2년은 보유를 해야 합니다.
왜? 2년 내로 팔면 양도세가 시세차익의 60% 이상에 이르거든요.
조급한 성격이라면 주식 세력주 투자가 제격입니다.
3.2. 자금 여력
많다면 어느 투자를 해도 상관없습니다.
부족하다면 소액으로 주식 세력주 투자를 권합니다.
자금이 부족함에도 불구하고 부동산 투자를 꼭 하시겠다면 은행 대출 끼고 가격 상승이 유력한 새 아파트를 분양받는 것을 추천드립니다. 물론 은행 대출에 따른 이자 비용은 내실 각오를 하셔야 합니다. 이자비용을 월세로 충당하는 것도 하나의 방법입니다.
3.3. 대인관계 능력
대인관계 능력이 좋다면 부동산 투자해도 되십니다.
좋지 않으시다면 주식이 더 낫습니다.
왜?
임대인 입장에 서지 않으셔도 되니까요.
주식투자는 골치 아프게 하는 임차인을 상대할 일이 없습니다.
매매/전세/월세 가격 가지고 상대와 밀당을 하지 않아도 됩니다.
내가 산 주식의 이전 소유자가 누구인지 신경 쓸 필요도 없습니다.
3.4. 현금 필요 여부 (feat. 환금성)
정기적으로 (ex. 매달) 현금이 꼭 필요하다면 주식이 낫습니다.
물론 주식을 제대로 할 줄 안다면요.
부동산으로 월세 받지 않으면 되지 않느냐고요?
임차인이 꼬박꼬박 성실히 내면 다행이지만, 몇 명 중에 하나꼴로 몇 주 내지 몇 달 월세를 밀리는 경우가 있다고 하네요.
(최성락 교수님의 책, 월급쟁이로 살 때는 미처 몰랐던 것들 내용 발췌)
꼬박꼬박 낸다고 해도 부동산 구입비 등의 투자금액 대비 수익률이 높은 편은 아닙니다.
제 경우 '월세로 인한 소득 / 부동산 구입비'가 년 수익률 4%가 못됩니다.
참고로 한국 아파트의 년 평균 월세 수익률은 2.59%입니다.
오피스텔은 4~5% 정도입니다.
물론 중요 장비 수리비, 세금 등을 떼면 부동산 임대 수익률은 더 줄어듭니다.
임차인도 이전 임차인이 나가고 나서 바로 들어와 주면 좋은데, 그렇지 못한 경우를 저는 실제로 겪었습니다. 무려 반 년동안이나요.
반면에 주식은 배당을 받을 수도 있고,
제 경우 주식매매 시세차익으로 인해, 년 15% 정도 내지는 이상의 수익률을 거두고 있습니다.
아래 글은 2024년 2월에 쓴 글이고, 그 당시엔 반년동안 수익만을 냈습니다.
참고로 이 글을 쓰고 있는 24년 7월까지 10개월째 제 주식계좌의 매매내역엔 손절이 없습니다.
3.5. 부동산 정책/법률 해석 능력
부동산 법률을 실제적으로 잘 적용할 수 있다면 부동산 투자하셔도 됩니다.
아시겠지만,
어느 정권이 들어서냐에 따라
부동산이 활황이냐 냉각기냐에 따라
LH같이 내부 정보를 이용해 부당이득을 취득한 임직원이 언론매체를 타냐에 따라
조정지역/비조정지역이 바뀌고,
양도 시 비과세 조건이 바뀌고,
일시적 다주택 조건도 바뀝니다.
이 모든 걸 본인 능력으로 하면 더없이 좋겠지만,
본인 능력이 안되면 제대로 된 부동산 컨설턴트를 잡는 것도 좋습니다.
반면, 주식은?
요즘 이슈가 되고 있는 금투세 정도만 신경 쓰면 됩니다.
세금은 매매손실이 나도 매매할 당시에 알아서 잘 빠져나갑니다.
3.6 자산증식과 현금흐름 중에 더 중요한 것은?
자산 증식이 목적이라고 하면
부동산이 문제는 없습니다.
왜? 본인이 살고 있던 용산 아파트 올라서 팔고 상급지인 강남 아파트로 간다면,
자산, 정확히는 부동산 자산이 증가한 것이지
유효한 현금흐름이 발생한 것이 아니기 때문입니다.
현금흐름, 정확히는 현금이 내 계좌에 들어오는 재미가 더 중요하다고 하시면
주식매매가 낫습니다.
왜? 말 그대로 매매니까 싸게 사서 비싸게 팔고 그 현금을 써도 되고, 다른 유망 주식을 발굴해서 또 투자해도 되니까요.
주식 가치투자는 현금 흐름보다는 자산 증식 목적이 더 강합니다.
왜? 가치투자자는 보유주식 가격이 많이 올랐다고 해서 쉽게 팔지 않으니까요.
4. 자신에게 적합한 투자를 찾는 방법
4.1. 본인 성향
위 3번 항목을 유심히 보시고, 자신이 원하는 것은 무엇이고, 무엇이 본인에게 중요한지 면밀히 확인하시기 바랍니다.
4.2. 본인 능력
주식이면 주식, 부동산이면 부동산
주식 중에서도 매매 혹은 가치 투자
이런 식으로 세부 영역을 결정하시고, 열심히 공부하시고, 머릿속으로 시뮬레이션 돌려보시고, 실전에서 실적을 준수하게 내는지 확인하시길 바랍니다.
참고로 저는 주식 투자 관련 책만 60권을 2년 반 만에 읽었습니다. (아래 사진 터치 시 해당 책 목록 나옴)
물론 위에서 말한 시뮬레이션, 준수한 실적 모두 이뤄냈습니다.
마이티 개미, 너 니까, 너 머리 좋으니까 됐다고요?
재능 때문에 된 거라고요?
전혀 아닙니다.
누구누구는 재능 혹은 머리 때문에 그 높은 위치에 올라갔다고 말하는 사람에게 부족한 것은
재능이 아니라 노력하고자 하는 의지입니다.
솔직히 누군가의 성과에 대한 기여분을 재능 몇 %, 노력 몇 %로 정량화 할 수 있나요?
절대 없습니다.
책 관련해서
부동산만 잘하는 사람이 쓴 책에는 주식투자의 단점이 많이 적혀있고,
주식만 잘하는 사람이 쓴 책에는 부동산의 단점이 많이 적혀있습니다.
주식에서도 가치투자하는 사람 중에 세력주 투자에는 문외한 사람도 있고, 그 역의 경우도 있습니다.
여러 책을 두루 봐야 하는 이유입니다.
그래야 본인에게 맞는 방식을 찾을 수 있습니다.