[책 리뷰]가장 효율적인 부동산 투자법: 한국 최고의 부동산 투자 전문가 미래를 읽다 최진곤 대표의 20년 핵심 노하우

 

가장 효율적인 부동산 투자법

안정적인 노후를 위해 부동산 투자는 이제 ‘선택이 아닌 필수’가 되었다. 그런데 너무 많은 사람이 부동산에 투자하기 위해서는 돈이 많아야 한다고, 공부를 많이 해야 한다고 생각한다. 잘못된 선입견으로 투자를 우물쭈물 망설인다. 부동산 투자는 적은 돈으로도 얼마든지 할 수 있다. 1천만 원으로 투자해 성과를 거둔 투자자도 많고, 적은 돈으로도 진입 가능한 저평가된 부동산이 주변에 산재해 있다. 부동산 투자를 위해 일정 부분 공부가 필요한 것은 사실이지만 ‘공부를 위한 공부’에 매몰되어 책과 강연에만 몰두하다 보니 투자할 타이밍을 놓치는 경우가 많다. 쓸데없는 분야까지 공부하느라 투자가 더 힘들고 어려워지는 사례도 있다. 예를 들어 도시의 역사, 생성 과정 혹은 외제차 대수, 주차 차단기 유무, 놀이터 바닥이 모래인지 탄성코트인지 등을 공부하고 확인하는 건 투자에 있어 별로 도움이 되지 않는다. 그런 것을 공부하고 조사하느라 시간을 허비해선 안 된다. 공부보다 중요한 건 투자 경험과 의사결정 능력이다. 지금은 인터넷이 발달해 원하는 정보를 언제 어디서든 손쉽게 얻을 수 있다. 정보가 없어서가 아니라 정보가 너무 많아서 문제다. 정보를 달달 외워서 머릿속에 집어넣는 것이 아닌, 정보를 찾고 접목하는 능력이 더 중요하다. 기존의 단순 암기 위주의 부동산 공부에서 벗어나 여러 가지 정보를 취합하고 활용해 현명하고 올바른 의사결정을 내리는 방법부터 배워야 한다. 현명한 의사결정을 위해서는 투자 경험과 통찰력이 필요하다. 당연한 말이지만 투자 경험과 통찰력은 투자를 실천하지 않으면 키울 수 없다.

저자

최진곤

출판

원앤원북스

출판일

2023.08.25

 

총평

 

불과 10년 전 만해도 하우스 푸어(클릭 시 상세 뜻 나옴)가 유행어였다.

 

개인적으로 당시 경기 안양시의 2004년에 준공한 아파트에 전세로 살고 있었다.

전세 계약 연장 때마다 집주인은 우리 부부에게 '사라~ 사라~' 노래를 불렀지만,

우리는 사지 않았다.

 

사정이 생겨 얼마 지나지 않아 안양 아파트를 그냥 두고 지방으로 이사를 오게 되었고...

결과는.. 뼈져린 후회였다.

 

물론 지나고 난 다음에 후회는 아무나 다 할 수 있다.

관건은 앞으로 어떻게 하면 적기에 투자 액션을 취할 수 있는지이다.

 

하지만 부동산의 경우, 독학이 쉽지 않다.

주식처럼 차트가 있는 것도 아니고,

주식처럼 시가총액 별로 차트 움직임 양상이 다양한 것도 아니다.

주식처럼 작은 돈으로 분할매수를 할 수 있는 것도 아니어서, 실전 연습도 꺼려지는 게 사실이다.

 

하지만 이 책은 표지에서부터 
"투자의 본질은 단순하다"라고 적혀 있다.

 

실제 저자, 최진곤 대표의 미래를읽다 유튜브(클릭 시 해당 유튜브로 감)의

이제까지의 영상을 보면

예측이 상당히 잘 맞아떨어진다는 것을 알 수 있다.

 

그런 분이 쓴 책의 내용이 어떤지 들어가 보자.

 

인상 깊은 내용 위주로 요약

검은 글씨: 책 내용

파란 글씨: 마이티 개미 생각

 

1. 앞바퀴, 뒷바퀴

   미래를읽다 유튜브에서 자주 나오는 개념이다.

   자전거의 앞바퀴는 근로소득, 사업소득이고,

                  뒷바퀴는 투자소득을 의미한다.

   두 바퀴가 모두 중요하지만, 앞바퀴에만 의존한다면 부를 이루기가 쉽지 않은 것이 현실이다.

 

2. 왜 부동산 투자인가?

  ① 정신건강에 좋다.

       주식, 암호화폐의 경우 투자 수익 대비 신경을 너무 많이 써야 한다.

       단기 매매의 경우 도박을 하는 것과 비슷한 불안 증세를 불러일으키는 경우가 많다. 

       => 주식 관련 확실한 내공을 쌓는다면 이런 불안 증세는 안 겪을 수 있다. 

  ② 비과세 혜택을 얻기가 쉽다.

       방법은 '1 가구 1주택' 혹은 '일시적 1가구 2 주택'에 있다.

       비과세라면 시세차익이 몇 억원이라고 해도 세금이 0 원이다. 

       참고로 가장 안정적이라는 예금의 경우, 이익의 크기에 상관없이 이익의 15.4%를 세금으로 떼어간다.

 

       부동산 관련 세금이 여러 가지가 있지만, 이 중에서

       양도세를 비과세로 만드는 것이 부동산 투자의 핵심이다.

        

  투자의 핵심 KEY는 저평가 부동산을 찾고, 과감히 실행하는 것이다.

 

3. 화폐가치 하락과 실물 자산의 중요성

   자산 구성이 현금 위주인 사람들의 부(wealth)가

   자산 구성이 실물 위주인 사람들에게 옮겨가는 것이

   자본주의 경제체제에선 필연적이다.

   왜?

   현금을 마구 print 해대니까. (로버트 기요사키가 이렇게 말하는 유튜브 동영상은 어렵지 않게 검색할 수 있다.)

 

4. 합리적 의사결정에 매번 실패하는 이유

    뇌가 진화의 산물이니까!

    => 사람이 불안하게 되면 뇌의 이성적 사고 부분 (대뇌 피질부)은 원시뇌에게 control 권한을 넘기는 경향이 있다.

    ==> 책 <<클루지>>의 내 책리뷰를 참조하세요.

    

    주식의 경우, 실패를 줄이는 방법은

    매수 실행 혹은 이전에 매수 사유를 매매일지에 기록해 두는 것이다.

    한 마디로 왜 샀냐?를 적어놓고 혼란스러울 때 읽어 보라는 것이다.

 

5. 저평가 부동산 찾는 3 가지 비법

  ① 유사 매물과 비교하기

       내 관심 지역 vs 인근 지역

       내 관심 지역 vs 상황이 유사한 지역

  ② 원가법

      a. 방법: 건축 원가 vs 건물가

      b. 적용: 상가 주택, 단독 주택

   ③ 수익률 비교법

<= 클래스 101에 최진곤 대표의 강의가 있다. 자세한 내용이 있으니, 관심있으시면 수강해보시는 것도 좋다.

 

6. 신문과 부동산

    신문에서 호재가 떴다면?

    ① 주식이라면 팔아야 할 때다.

         실제로 신문에서 잘 나간다고 나온 주식 대부분이 뜰 대로 뜬 다음에 나온 기사다.

         이래서 개인적으로 신문을 주식투자 참고 자료로 안 쓴다.

         반면교사가 드라마 <<재벌집 막내아들>>에서도 나왔고 당시 내가 내 네이버 블로그에 리뷰글(클릭 시 이동)을 올렸다.

    ② 부동산이라면 매수 신호일 수도 있다.

        사례: (신문기사) 전세가율이 서울 55.3%, 지방 66.9%로 떨어져..

                  =(고찰)=> 지방보다 서울의 가격이 고평가 되었구나!

         => 기사보고 모의투자를 해보자!

 

7. 성공하기 위해서는 한 우물만 파야 할까?

    능력이 되는 선에서 한 번에 여러 가지 일을 추진한다면 대체 불가능한 존재가 될 수 있다.

 

   책 <<역행자>>에서 '타이탄의 도구'라는 비슷한 내용이 나온다. (아래 빨간 네모 클릭 시 역행자 리뷰 글로 감)

   앞바퀴에만 목매지 말고 뒷바퀴에도 신경을 쓰자.

   부동산, 주식, 블로그(애드센스 수익) 등등.

   위에 것은 다하고 있고 PDF 전자책도 언젠간 써보고 싶다. (인세 수익 비율이 실제 책 보다 훨씬 크다.)

 

8. 조정대상지역 VS 비조정대상지역

  ① 매입순서

      조정대상지역부터 매입해야 한다. 그래야 취득세 측면에서도, 대출 측면에서도 반대순서의 경우보다 유리하다.

  ② 서울에 내 집을 마련하고 싶다면

      a. 서울에 내 집을 전세 끼고 사고,

          나는 월세나 반전세에 살고,

          남는 돈으로 비조정 지역에 투자하라.

      b. 일시적 1 가구 2 주택을 활용해 비과세로 조금씩 옮겨가는 전략

      c. 본인은 전월세 거주, 저평가된 부동산 여러 채 매입

 

9. 이 돈으로 뭘 살 수 있나요?

  ① 실거주할 내 집은 경기와 상관없이 무조건 빨리 사는 것이 좋다.

  ② 몸테크: 전셋집에 계속 거주하면서 투자가치가 높은 물건을 매수하는 전략

       자기 자본이 불충분하다면 좋다고 할 수 있다.

       내 소유의 집에 내가 실거주를 해버리면

       내 집 가격이 오르더라도 실제 현금흐름이 내게 들어오진 않으니까.

   ③ 소액투자로 성공을 거두려면?

        투자가치가 있고, 저평가되어 있는 지역을 선별해야 함.

   ④ 부동산 시장 분위기보다 중요한 건?

        수익을 낼 수 있는 부동산을 고를 수 있는 안목

  ⑤ 전세금을 마련하기 위해 집을 파는 건 좋은 선택이 아니다.

 

10. 운에 대하여

  ① 귀인과 악인은 어떻게 알아보나?

       언행이 일치하면 귀인이고 아니면 악인일 확률이 높다.

  ② 태도가 운을 만든다.

  ③ 지속적이고 신중한(Deliberate) 실행(practice)이 중요하다.

      책 내용 중에 저자는 청약에 여러 번 당첨되었다고 했다. 그러기 위해서는 아내분과 가능한 많은 곳에 청약 지원을 했고, 신중한 전략도 물론 있었다.

      이런 내용은 그랜트 카돈의 책, <<10배의 법칙>>에도 나온다. (클릭 시 제 책리뷰가 나옵니다.)

 

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ps 1. 피아노, 바이올린 등 악기 습득 면에서도 빠른 속도로 실력을 키우고 싶다면 Deliberate practice를 해야 한다.

      아래 빨간 네모는 <<그릿>>의 책리뷰이고, 빨간 네모 클릭시 해당 책리뷰가 나온다.

 

ps 2. 개인적으로 주식은 부동산에 비해 자율학습이 쉽다고 생각한다.

 

ps 3. 미래를읽다에서 만든 건물주 마블 리뷰는 아래 글 참조하세요.

 

https://blog.naver.com/edgea99/222258687773

건물주 마블 후기: 부동산 재테크 실력 쉽게 오름